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2月全国楼市成交锐减 一线城市领跌

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在连续三次加息及取消利率优惠后,购房者买房的决策压力更大了。

楼市多重调控重手之下,国内商品房销售情况在2月迎来大幅下滑。

国家统计局11日公布的数据显示,1-2月份,全国商品房销售面积为8143万平方米,同比增长13.8%,但同比增幅较去年同期下降24.4个百分点。

摩根大通3月8日发布的中国房地产月度研究报告显示,今年2月内地八大城市(北京、上海、杭州、广州、深圳、重庆、成都、天津)的房屋销售量较今年1月下降45%。

对此,中国指数研究院副院长陈晟分析称,1月份,主要是受到有关调控政策出台预期的刺激,成交大幅上涨,而进入2月份,受到“国八条”等政策影响,成交量和成交额出现下挫。

购房者决策压力加大

据搜房网数据监控中心统计,2月份有77%的城市商品房成交量环比(比上月)下降,最高降幅76%,另23%城市出现增长,最高增幅1314%,另有六成城市成交量高于去年同期。上海、北京、重庆等调控严厉的城市成交下降严重。

另外,央行自去年四季度以来连续三次加息,也给购房者的决策带来压力。春节后个人住房贷款业务也已全面收紧,尽管各大银行没有明确宣布取消首套房贷“8.5折”优惠利率,但在实际办理中已很难申请到。

据测算,在连续加息三次及取消优惠利率后,以20年期100万元等额本息还款的房贷为例,现在贷款比5个月前贷款月供要多出八九百元。

和住宅成交受挫不同的是,商业办公楼增幅明显。国家统计局公布的数据显示,1-2月份,全国商品住宅销售面积增长13.2%,办公楼增长26.4%,商业营业用房增长8.7%。商品房销售额5242亿元,同比增长27.4%。其中,住宅销售额增长26.2%,办公楼和商业营业用房分别增长46.3%和22.1%。

对此,中房信分析师薛建雄表示,住宅受到调控后,近期办公楼和商铺的成交呈现上升的趋势,从长远来看,住宅类产品再要实现以往的物业升值已经很难,未来商业地产的投资价值被不少投资者看好。

“3月房价可能环比下降”

在调控影响下,2月上海的成交呈现较大的下滑。

中房信数据显示,上海一手商品住宅的2月份成交量为17.2万平方米,而去年12月的高峰期成交量为140万平方米;成交均价也从去年12月的2.508万元/平方米的高位,回落到2月的2.0946万元/平方米,跌幅达16.5%。据中原地产统计,2月上海一手住宅成交1635套,合17.78万平方米,环比分别下跌81.15%、82.80%。

汉宇地产数据显示,2月上海全市二手房成交均价为14904元/平方米,比2011年1月份的16044元/平方米下跌7.11%,这是自2007年10月份以来上海二手房成交均价环比最大跌幅。

易居中国上海房屋销售集团有限公司执行总经理孙华良表示,限购令是导致成交量下滑的重要因素,自限购令以来,不少开发商都在商议营销对策,不排除进入3月开盘高峰期后,会出现一轮价格下滑。

中房信分析师薛建雄预计,3月份,上海楼市会出现成交量回暖的现象,房屋销售价格会环比下降,但幅度也不会太大。

开发商资金趋紧

国家统计局统计数据显示,1-2月份,房地产开发企业本年资金来源12173亿元,同比增长16.3%。其中,国内贷款2679亿元,增长7.7%;利用外资86亿元,增长61.5%;自筹资金4184亿元,增长21.4%;其他资金5223亿元,增长16.6%。在其他资金中,定金及预收款3154亿元,增长28.9%;个人按揭贷款1280亿元,下降11.3%。

对此,陈晟表示,自筹资金比例上调,说明开发商资金紧张。他同时指出,因为国家为平抑增长过快的房地产市场,采取了经济方面的宏观调控政策,银行对房地产的收缩程度高,导致信贷资金渠道受阻,外部融资难促使开发商只有提高自身资金的比例。

薛建雄表示,2010年开发商投资规模扩大,扩张过快,今年受调控影响,成交突然下滑,加上信贷方面渠道受阻,开发商融资难度加大,实际上资金量已经十分紧张。

而某港资企业开发商也表示,此前还能靠海外市场融资,但是随着外管局对境外资金流入监管从严,目前开发商的融资渠道收窄,加上利率的上调,对于未来的资金情况,不得不做提前准备。

此外,1-2月份,全国房地产开发企业房屋施工面积291473万平方米,同比增长39%;房屋新开工面积19083万平方米,增长27.9%;房屋竣工面积6952万平方米,增长13.9%,其中,住宅竣工面积5366万平方米,增长12.1%。

对此,陈晟表示,如果在限购不放开的情况下,供应持续增长的话,将会因供求矛盾的扭转,让开发商感到更大的销售压力。

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